Canone di affitto per impianti fotovoltaici per ettaro: quanto frutterà davvero il vostro terreno nel 2026

Chi riceve un’offerta di affitto per un impianto fotovoltaico per ettaro si trova di fronte a una decisione che copre un arco temporale da venti a trenta anni – e a un mercato privo di un listino prezzi. Per i terreni agricoli, l’Ufficio federale di statistica pubblica i canoni di affitto. Per le aree destinate ai parchi solari, nessuno lo fa. Questa pagina non vi mostra quindi quanto presumibilmente pagano gli altri, ma come si può calcolare il valore del vostro terreno: partendo dai ricavi da energia elettrica generati da un ettaro, dai costi stimati dai progettisti e dai tre fattori che determinano realmente l’offerta. Alla fine saprete quale cifra è adeguata al vostro terreno e quali clausole contrattuali incidono sul risultato più dell’importo stesso del canone di affitto.

Da questi quattro fattori scaturisce ogni trattativa seria in materia di locazione di impianti solari.

Perché non esiste un quadro di riferimento per i canoni di affitto dei terreni destinati ai parchi solari

Cosa si dice in giro

Chi cerca informazioni sui canoni di affitto per i parchi solari trova, in rapida successione, quattro affermazioni diverse: l’affitto dei terreni destinati al solare si aggira tra i 3.000 e i 5.000 euro per ettaro; nelle località soleggiate si possono raggiungere fino a 5.500 euro; in Baviera la media è di 3.800 euro; e l’affitto dei terreni destinati al solare è da cinque a otto volte superiore a quello dei terreni agricoli. Abbiamo verificato da dove provengono queste cifre.

Il risultato è scomodo. Si tratta esclusivamente di dati forniti dal settore senza alcuna fonte primaria – compresi il dato relativo alla Baviera e i 5.500 euro. Persino l’Istituto Thünen, l’unico ente scientifico ad aver pubblicato un dato, cita come fonti di riferimento quelle del settore. Nella rivista specializzata «Berichte über Landwirtschaft» si legge che i canoni di affitto pagati variano, a seconda della località, tra i 1.300 e i 2.500 euro per ettaro all’anno; in alcuni casi vengono citati anche valori fino a 7.000 euro. Come fonti di riferimento, l’articolo cita, per la prima fascia, un portale di intermediazione di contratti di affitto e due fonti del settore, mentre per i 7.000 euro cita l’Associazione federale dell’industria solare.

La Camera dell’Agricoltura della Bassa Sassonia affronta questa situazione con coerenza: offre una consulenza personalizzata sugli impianti fotovoltaici a terra e, deliberatamente, non pubblica alcun dato. Questa è la risposta più onesta alla domanda sul prezzo di mercato – e, al contempo, il motivo per cui voi, in qualità di agricoltori o proprietari di terreni, dovete effettuare i vostri calcoli.

Chi vi fornisce un prospetto dei canoni di affitto vi sta indicando la media di contratti altrui che non conosce.

Ecco come calcolare da soli il valore della vostra superficie

Fase 1: dall'ettaro alla resa

Il Fraunhofer ISE indica, nella sua versione del 20 agosto 2026, che la densità di installazione dei moderni impianti fotovoltaici a terra è pari a “circa 1 megawatt per ettaro”, con un rendimento dei moduli del 22%. Nel 2010 era ancora di 0,35 megawatt. Gli impianti di piccole dimensioni registrano risultati nettamente inferiori: l’Istituto Thünen indica, per un impianto da 750 kilowatt, 2,0 ettari per megawatt di potenza di picco, per 20 megawatt di potenza di picco 1,0 e per 100 megawatt di potenza di picco 0,9. La superficie è quindi già in questo caso determinante per la resa per ettaro.

Fase 2: dalla potenza alla resa

L’Istituto Bavarese per l’Agricoltura stima che gli impianti a terra producano un milione di chilowattora per ettaro. Il Fraunhofer ISE indica come valore di riferimento per un nuovo impianto 980 chilowattora per kilowatt di potenza di picco.

Fase 3: dal ricavo al profitto

Nella sessione d’asta del 1° luglio 2026, il valore di aggiudicazione ponderato in base alla quantità fissato dall’Agenzia federale delle reti era pari a 4,79 centesimi per chilowattora, con un intervallo delle offerte aggiudicate compreso tra 4,38 e 4,97 centesimi. Il valore massimo consentito per questo ciclo era pari a 5,90 centesimi per chilowattora, ai sensi dell’articolo 37b, comma 1, della legge tedesca sulle energie rinnovabili (EEG).

L’Istituto bavarese per l’agricoltura riassume la sensibilità di questo calcolo in una regola empirica: ogni centesimo per chilowattora corrisponde, con questa resa per ettaro, a 10.000 euro per ettaro – sia per quanto riguarda la possibilità di guadagno che il rischio di perdita.

Due parole sulla limitazione della potenza

Il Fraunhofer ISE presenta tre parametri di rendimento in parallelo, che possono essere facilmente confusi: sono fisicamente disponibili 1.080 ore a pieno carico; l’ISE utilizza 980 chilowattora per kilowatt di picco come valore di calcolo per un nuovo impianto; nello scenario di tendenza dei gestori della rete di trasmissione per il 2026, invece, solo 864 ore a pieno carico sono considerate utilizzabili – «con una tendenza al ribasso». Il calcolo di base sopra riportato parte da 1.000 e si colloca quindi tra il valore di riferimento e quello disponibile. Rispetto alle 864 ore utilizzabili, mancano circa 6.500 euro per ettaro all’anno; tra la resa disponibile e quella utilizzabile vi è una differenza di circa 10.000 euro. Per voi, in qualità di locatori, questo rappresenta l’argomento migliore a favore di un canone minimo fisso anziché di una semplice partecipazione agli utili.

Quanto rende un ettaro in affitto: calcolo in euro per ettaro

La guida include l’affitto come voce delle spese di gestione in un calcolo modello – accanto allo 0,8% per la gestione e la manutenzione, allo 0,2% per l’assicurazione e allo 0,5% per gli accantonamenti. Non si tratta quindi di un tasso di affitto ufficiale, ma di un’ipotesi di calcolo. E l’applicazione di questa percentuale ai costi di investimento attuali è una nostra stima, non quella della guida. Lo precisiamo espressamente perché è proprio questa trasparenza a mancare sul mercato.

Per quanto riguarda il limite minimo: nell’ambito di un calcolo di redditività relativo agli impianti a campo aperto, l’Istituto Thünen ha ipotizzato un valore di 2.500 euro per ettaro, con un intervallo indicato come tipico compreso tra 2.000 e 3.500 euro. Tali ipotesi risalgono tuttavia al giugno 2021.

Il margine di manovra si attesta quindi tra il 5 e il 10 per cento circa dei ricavi da energia elettrica; sulla base del calcolo di riferimento di 47.900 euro, ciò corrisponde a un importo compreso tra circa 2.500 e 4.500 euro per ettaro all’anno. Si tratta di un valore ricavato, non ammortizzato. Ci sono due limitazioni da tenere presenti: il valore minimo di 2.500 euro deriva da un calcolo aggiornato a giugno 2021. Inoltre, la percentuale si applica al calcolo di base: se la produzione scende alle 864 ore di pieno carico utilizzabili, gli stessi 3.500 euro rappresentano già circa l’8,5% dei ricavi allora ancora realizzati.

Dobbiamo smorzare una certa aspettativa. Negli ultimi anni, la base di ricavo per ettaro non è aumentata, ma è diminuita. Nel 2021 i tre valori di aggiudicazione erano pari a 5,03, 5,00 e 5,00 centesimi, mentre nel luglio 2026 erano pari a 4,79 centesimi: nominalmente il 4,4% in meno, ma in termini reali, considerando un’inflazione cumulativa a due cifre, la diminuzione è stata nettamente superiore. Chi giustifica l’aumento dei canoni di affitto con l’aumento dei prezzi dell’energia elettrica fa i conti senza tener conto dei risultati delle gare d’appalto.

L'affitto dei terreni agricoli come parametro di riferimento: quanto rende davvero oggi la vostra superficie

L’Ufficio federale di statistica rileva i canoni di affitto nell’ambito dell’indagine sulle strutture agricole. I dati relativi all’indagine del 2023 sono i seguenti:

Si considerano “nuovi contratti di affitto” quei contratti stipulati per la prima volta o per i quali è stato modificato il canone nei due anni precedenti la rilevazione. Il canone di affitto per i terreni agricoli di “circa 375 euro”, diffuso sul mercato, non compare in nessuna di queste serie di dati.

Le differenze tra i vari Länder sono notevoli: considerando tutte le tipologie di utilizzo, la forbice va dai 99 euro per ettaro nel Saarland ai 560 euro nella Renania Settentrionale-Vestfalia. Per conoscere i canoni di affitto regionali dei terreni agricoli aggiornati quotidianamente, vale la pena consultare il rapporto sul mercato immobiliare della commissione di periti competente: in esso i contratti di affitto vengono analizzati per zona in base all’indice di produttività dei terreni, e i dati raccolti sono più aggiornati rispetto a quelli del censimento sulle strutture agricole. Il prossimo censimento è in corso dal 1° marzo 2026; i risultati sono attesi per il 2027.

Quale di questi fattori è corretto? Entrambi: hanno denominatori diversi. Rispetto alla media di tutti i contratti di affitto agricolo in corso (407 euro), un’offerta compresa tra 2.500 e 4.500 euro è da sei a undici volte superiore; rispetto all’attuale canone di affitto iniziale (511 euro), è da cinque a nove volte superiore. La forbice che circola sul mercato, «da otto a quindici volte», non indica affatto il proprio valore di riferimento – ed è proprio da questo che si riconosce una cifra che non è stata verificata.

Ne deriva una considerazione che raramente viene espressa durante le trattative: quanto più scarsa è la qualità del terreno dei vostri campi coltivabili, tanto più bassi sono i vostri costi di opportunità – e tanto più conviene affittarli a un gestore di parchi solari. Un ettaro con 80 punti di fertilità rende molto, un ettaro con 25 punti di fertilità rende poco.

Quali superfici sono effettivamente adatte per un impianto fotovoltaico

Due corridoi, due leggi

L'errore più comune nei testi di consigli è quello di confondere le due cose. In realtà vale quanto segue:

Non si tratta di un errore redazionale da parte del legislatore. Nella motivazione della legge si afferma espressamente che il regime privilegiato è «più ristretto rispetto all’ambito di applicazione delle misure di sostegno». Entrambe le versioni sono state approvate nella stessa legge.

Tre precisazioni che quasi nessuno menziona. In primo luogo, il trattamento privilegiato previsto dalla normativa edilizia lungo le linee ferroviarie si applica solo alla rete principale ai sensi del paragrafo 2b della legge sull’energia elettrica (AEG), con almeno due binari principali. In secondo luogo, il quadro normativo della legge sulle energie rinnovabili (EEG) non prevede questa limitazione: un’area adiacente a una linea a binario unico non gode quindi di alcun privilegio, ma è comunque ammissibile alla gara d’appalto tramite un piano regolatore. In terzo luogo, poiché spesso viene erroneamente interpretato: il divieto di costruzione di edifici ai sensi del paragrafo 9, comma 1, frase 1, n. 1 della FStrG e l’obbligo di autorizzazione di cui al comma 2 non si applicano espressamente agli impianti per la produzione di energia elettrica da radiazione solare (paragrafo 9, comma 2c, frase 1 della FStrG). Rimane il coinvolgimento dell’autorità stradale regionale di massimo livello – nel caso di gestione federale, l’Ufficio federale delle autostrade – entro 100 metri dalle autostrade e 40 metri dalle strade federali. Restano invece invariati i punti 2 e 3 del comma 1, prima frase, ovvero i terrapieni e gli scavi di grandi dimensioni nonché le aree di stoccaggio – nel caso di tracciati di cavi, stazioni di trasformazione e impianti di cantiere, non si tratta di una questione puramente teorica.

Ammissibilità ai sensi della legge sulle energie rinnovabili (EEG)

Oltre alle vie di comunicazione, ai sensi dell’articolo 37, comma 1, n. 2 della EEG, sono ammissibili al bando nove categorie di terreni. Per quanto riguarda i terreni agricoli, sono rilevanti soprattutto i terreni coltivati e i pascoli situati in zone svantaggiate (lett. h e i). A differenza di quanto previsto dalla EEG 2021, tale ammissibilità è oggi sancita dalla legge federale: I Länder possono escludere tali terreni mediante regolamento (articolo 37c della EEG) e l’Agenzia federale delle reti constata che attualmente nessun Land ha emanato un regolamento di questo tipo. A ciò si aggiungono i requisiti in materia di biodiversità: devono essere soddisfatti almeno tre dei cinque criteri di cui all’articolo 37, comma 1a della EEG, tra cui un limite della superficie di base dei moduli al 60 per cento.

Esiste anche un limite quantitativo, ma è ancora molto lontano: Ai sensi dell’articolo 37, comma 4, della legge sulle energie rinnovabili (EEG), non è più possibile presentare offerte per impianti a terra su terreni agricoli se, tre mesi prima della data di scadenza delle offerte, in tali aree sono in esercizio e registrati nel registro dei dati di base del mercato più di 80 gigawatt – vengono conteggiati solo gli impianti entrati in esercizio dopo il 31 dicembre 2022. Alla data di riferimento per la registrazione, il 31 marzo 2026, la potenza era pari a 17,7 gigawatt. A partire dal 2031, la soglia sarà fissata a 177,5 gigawatt.

Dimensione minima

Non esiste una dimensione minima prevista dalla legge. Un limite minimo economico deriva dal fatto che i costi di allacciamento alla rete, progettazione e autorizzazione sono in gran parte indipendenti dall’estensione della superficie: al di sotto di tale soglia, il fabbisogno di superficie per megawatt di picco aumenta notevolmente e i costi fissi si ripartiscono su una potenza inferiore. Non esiste un dato di mercato attendibile al riguardo: noi calcoliamo a partire da circa cinque ettari di superficie contigua; a seconda dell’allacciamento alla rete e della conformazione del terreno, possono essere sufficienti anche tre ettari.

Cosa significa questo per la vostra posizione negoziale

A luglio 2026 le gare d’appalto erano state coperte al 148,5%, a marzo 2026 al 201,4%: la concorrenza per l’aggiudicazione è agguerrita. Il limite massimo per i terreni a uso agricolo, invece, è stato sfruttato solo per poco più di un quinto. Non è quindi la superficie a scarseggiare, ma quella vicina alla rete e idonea all’ottenimento delle autorizzazioni. Laddove più promotori di progetti competono per la stessa superficie idonea, ciò si ripercuote sul canone di affitto offerto; laddove nessuno presenta richieste, anche il miglior indice di sfruttamento del terreno non serve a nulla.

Cosa determina il prezzo – e cosa no

La sintesi dello studio condotto dall’Istituto Thünen sugli impianti a terra situati su terreni agricoli contiene una frase che dovreste conoscere: «Il canone di affitto, invece, ha un’influenza minima». Per il progettista, l’affitto rappresenta la voce di costo meno rilevante. Sono invece determinanti altri tre fattori.

La vicinanza alla rete: distanza dalla sottostazione elettrica

Nello stesso studio, il rendimento base di un impianto da 2 megawatt diventa negativo già a un chilometro di distanza dal punto di connessione alla rete; con 5 megawatt di potenza di picco, il limite si attesta a poco più di cinque chilometri, mentre con 100 megawatt di potenza di picco l’effetto è appena percettibile anche a 25 chilometri di distanza. I valori provengono da simulazioni relative a un sito nella Germania orientale, ma l’ordine di grandezza è trasferibile. Per voi ciò significa che la distanza dalla sottostazione più vicina e la capacità di allacciamento ivi disponibile costituiscono il primo filtro, non l’ultimo.

La superficie

Determina la potenza che è possibile ottenere per ettaro e la ripartizione dei costi fissi. Tra un impianto da 750 kilowatt e un parco da 100 megawatt, il fabbisogno di superficie per megawatt varia di oltre il doppio. Le aree contigue più estese sono quindi strutturalmente più interessanti per i progettisti, e ciò si riflette nel canone di affitto offerto.

L'ammissibilità

Un'area per la quale è necessario redigere un piano regolatore comporta per il progettista un dispendio di tempo e un rischio iniziale. Un'area che gode di privilegi urbanistici all'interno del corridoio dei 200 metri ha quindi un valore strutturale maggiore, indipendentemente dal suo indice di edificabilità. Una situazione urbanistica chiara rappresenta denaro contante per la vostra controparte nelle trattative.

L'irradiazione – e perché viene sopravvalutata

Spesso si legge che l’irraggiamento solare sia il fattore più importante per i prezzi di affitto. Ciò non è vero. Il Fraunhofer ISE quantifica la variazione locale dell’irraggiamento globale in Germania in circa il dieci per cento rispetto al valore medio – e sottolinea espressamente che questa differenza regionale non si riflette in modo diretto sulla resa specifica. Non è quindi possibile ricavarne una differenza attendibile in euro per ettaro. La posizione geografica ha un’influenza, ma minore rispetto alla distanza dalla rete elettrica, che è il fattore determinante per il progetto nel suo complesso.

Se volete porre una sola domanda prima di parlare dell’euro, che sia questa: dove si trova il punto di interconnessione più vicino e vi è capacità disponibile?

Imposte: le tre voci che incidono maggiormente rispetto a qualsiasi differenza di canone di affitto

La tassazione corrente dei proventi da affitto

Se il terreno fa parte del patrimonio privato, i proventi dell’affitto costituiscono redditi da locazione ai sensi dell’articolo 21, comma 1, n. 1, della legge tedesca sull’imposta sul reddito (EStG). Se invece fa parte del patrimonio aziendale di un'azienda agricola o forestale, l'articolo 21, comma 3, della legge tedesca sull'imposta sul reddito (EStG) prevale su tale classificazione e i ricavi rientrano nei redditi derivanti dall'agricoltura e dalla silvicoltura. Il fatto che l’area venga sottratta dal patrimonio aziendale a seguito del cambiamento di destinazione d’uso, generando così un utile da prelievo sulle riserve occulte, può rappresentare la voce finanziaria più rilevante dell’intera decisione – ed è una questione alla quale solo il Suo consulente fiscale può rispondere.

L'imposta fondiaria

Ai sensi dell’articolo 232, comma 4, n. 1, della Legge sulla valutazione immobiliare (BewG), i terreni destinati a scopi diversi da quelli agricoli e forestali non rientrano più nel patrimonio agricolo e forestale. Essi diventano quindi patrimonio fondiario ai sensi dell’articolo 243 della BewG – con il passaggio dall’imposta fondiaria A all’imposta fondiaria B. L’entità dell’onere aggiuntivo dipende dall’aliquota comunale; non esiste un dato valido a livello nazionale. È interessante il confronto con l’energia eolica: per le aree destinate all’installazione di impianti eolici, l’articolo 233, comma 1, della BewG stabilisce espressamente che esse rimangano nel patrimonio agricolo e forestale. Non esiste una disposizione analoga per gli impianti fotovoltaici a terra.

L'imposta di successione

Ai sensi dell’articolo 13a, comma 1, della legge tedesca sull’imposta di successione (ErbStG), il patrimonio aziendale agricolo e forestale rimane esente dall’imposta all’85 per cento, purché il valore di acquisto non superi i 26 milioni di euro. Ai sensi dell’articolo 13b, comma 1, n. 1, dell’ErbStG, è ammessa all’agevolazione la parte economica del patrimonio agricolo e forestale. Tuttavia, ai sensi dell’articolo 13b, comma 4, n. 1, della Legge tedesca sull’imposta di successione (ErbStG), rientrano nel patrimonio amministrativo i terreni ceduti a terzi per l’uso. L’eccezione di cui alla seconda frase, lettera f), si applica solo se la cessione è finalizzata all’uso agricolo e forestale – il gestore di un parco solare, invece, produce energia elettrica. L’applicabilità della deroga nel singolo caso è una questione di valutazione fiscale e deve essere verificata prima della stipula del contratto. L’articolo 13b, comma 2, seconda frase, della legge tedesca sull’imposta di successione (ErbStG) prevede inoltre una soglia rigida: se il patrimonio amministrativo raggiunge il 90 per cento del valore equo, l’agevolazione viene meno completamente, non solo in misura proporzionale.

Logic Energy non è un consulente finanziario né fiscale. Per quanto riguarda la qualificazione fiscale, vi mettiamo in contatto con un consulente indipendente della nostra rete di collaboratori: sarà quest’ultimo a fornire la consulenza iniziale, non noi.

Il contratto di affitto: ciò che conta davvero

Indicizzazione

Un canone di affitto non indicizzato subisce una notevole perdita di valore in termini reali nel corso della durata del contratto. Un esempio di calcolo: a 3.500 euro per ettaro, con un canone iniziale senza adeguamenti nel primo anno e un’indicizzazione annuale del 2%, i ricavi da affitto su 20 anni ammontano a circa 85.000 euro per ettaro anziché 70.000 euro. Si tratta di circa il 21,5% in più; per dieci ettari la differenza è di circa 150.000 euro. Se si considera il tasso di inflazione del 2,9% previsto per agosto 2026, la differenza sale a circa il 33% e ammonta a circa 231.000 euro. Qualunque sia l’ipotesi di riferimento, questa deve essere indicata in ogni offerta che si mette a confronto.

Smantellamento

Il Codice edilizio (BauGB) richiede, per i progetti privilegiati ai sensi dell’articolo 35, paragrafo 1, una dichiarazione di impegno a smantellare l’impianto al termine dell’utilizzo e a rimuovere le impermeabilizzazioni del suolo (articolo 35, paragrafo 5, seconda frase, BauGB). La legge non prevede tuttavia alcuna garanzia; secondo la terza frase, l’autorità deve semplicemente assicurarne il rispetto tramite un onere edilizio o in altro modo. Se il progetto rientra in un piano regolatore – come avviene di norma nel settore degli appalti –, l’articolo 35, paragrafo 5, non trova comunque applicazione. Una fideiussione di smantellamento autonomamente esigibile a favore del proprietario, regolarmente adeguata, è quindi oggetto di negoziazione e non costituisce un automatismo previsto dalla legge.

Durata del contratto

I contratti di locazione per i parchi solari hanno in genere una durata compresa tra i 20 e i 30 anni, spesso con una durata iniziale di 20 anni e una successiva opzione di proroga. I 20 anni non sono una scelta casuale: è questa la durata del pagamento previsto dalla legge EEG. Se un contratto di affitto viene stipulato per una durata superiore a 30 anni, ciascuna parte può recedere in via straordinaria allo scadere dei 30 anni dalla data di cessione (articolo 544 del BGB, applicabile all’affitto ai sensi dell’articolo 581, comma 2, del BGB). Per un contratto di affitto di un parco solare, questa è la norma corretta: l’articolo 594b del BGB si applica solo alla locazione fondiaria, e la locazione fondiaria, ai sensi dell’articolo 585, comma 1, del BGB, presuppone una cessione destinata prevalentemente all’agricoltura. Ai sensi dell’articolo 584, comma 1, del BGB, la disdetta può essere data solo alla fine di un anno di locazione. In pratica, tale soglia diventa rilevante solo quando vengono esercitate le opzioni di proroga.

Iscrizione nel registro fondiario

Un contratto di affitto, di per sé, vincola solo le due parti contraenti. Se il vostro terreno viene venduto, ceduto per successione o sottoposto a vendita all’asta, solo un’iscrizione nel registro fondiario tutela voi e il gestore – di solito si tratta di una servitù personale limitata a favore del gestore. Viceversa, il vostro credito di affitto deve essere garantito nel caso in cui il gestore venga ceduto: in assenza di una regolamentazione dei ranghi, esso è subordinato ai diritti di ipoteca della banca finanziatrice.

Altri punti da includere nel contratto

Una commissione di prenotazione per il periodo compreso tra il contratto di opzione e l’inizio dei lavori; diritti di passaggio e di conduttura; disposizioni relative alla trasferibilità del contratto in caso di vendita del progetto; responsabilità e assicurazione; il trattamento dell’imposta fondiaria; e una disposizione esplicita relativa a un successivo ampliamento del deposito, che nel frattempo è diventata la norma nei nuovi progetti.

Partecipazione comunale ai sensi della legge sulle energie rinnovabili (EEG)

Ai sensi dell’articolo 6, comma 3, della legge sulle energie rinnovabili (EEG), i gestori di impianti a terra possono offrire al comune in cui si trova l’impianto 0,2 centesimi per ogni chilowattora effettivamente immesso in rete. A differenza di quanto avviene per l’energia eolica, non sono previsti né un rendimento minimo né un raggio d’azione; il comune interessato è quello sul cui territorio sorge l’impianto. Il comune non ha alcun diritto in tal senso: la legge prevede una normativa di tipo indicativo e facoltativo. Ciò è comunque rilevante per voi: un comune che riceve tale contributo è più propenso a redigere un piano regolatore.

Italia: il divieto è in vigore, le eccezioni vengono decise

Con la sentenza n. 127/2026, la Corte costituzionale italiana ha respinto integralmente i ricorsi del TAR del Lazio. La Corte motiva la propria decisione affermando che il divieto non costituisce un ostacolo assoluto, poiché l’agrofotovoltaico rimane ammesso con moduli installati a un’altezza maggiore, e definisce la normativa come il risultato di una ponderazione non irragionevole. La decisione è stata emessa in relazione alla versione precedente della stessa normativa; la norma è oggi contenuta nell’art. 11-bis, comma 2, del D.Lgs. 190/2024.

L'impianto fotovoltaico a terra su terreni classificati come agricoli rimane quindi consentito essenzialmente in sette casi: nel caso di repowering di impianti esistenti senza aumento della superficie, su cave dismesse, su discariche chiuse e bonificate, su terreni di proprietà di gestori ferroviari e autostradali, su aree aeroportuali e in due corridoi – fino a 350 metri intorno a un impianto industriale e fino a 300 metri lungo la rete autostradale. A ciò si aggiungono progetti per comunità energetiche rinnovabili e iniziative volte all’attuazione del piano nazionale di sviluppo. Importante da sapere nella pratica: un’area designata come «area idonea» non rientra automaticamente in queste eccezioni.

Ai fini della redazione del contratto, la differenza tra “affitto” e “diritto di superficie” è determinante. L’affitto è un contratto di locazione di natura obbligatoria; il diritto di superficie è un diritto reale, iscrivibile nel registro fondiario e ipotecabile – motivo per cui i finanziatori del progetto lo richiedono regolarmente. Dal punto di vista fiscale, le due opzioni presentano notevoli differenze: sull’affitto di terreni agricoli si applica un’imposta di registro dello 0,5%, mentre sulla costituzione di un diritto di superficie si applica un’imposta del 9%. Il fatto che alla costituzione si applichi l’aliquota del 9% e non quella del 15% è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 23/E del 3 aprile 2025, in linea con la giurisprudenza della Corte di Cassazione. Entrambe le aliquote sono in vigore a partire dal 15 settembre 2026. La tariffa di riferimento del DPR 131/1986, in questa versione, è in vigore fino al 31 dicembre 2026; la normativa successiva non è ancora stata valutata. Chi stipula un contratto nel 2027 dovrà far verificare nuovamente le aliquote.

Due particolarità italiane che spesso sfuggono ai locatori tedeschi: ai sensi dell’art. 953 del Codice Civile, alla scadenza del diritto di superficie l’opera edilizia passa al proprietario del terreno. E ai sensi dell’art. 954, il diritto di costruire si estingue per prescrizione dopo 20 anni di inutilizzo – un rischio concreto nel caso di costruzioni con opzione. Per quanto riguarda le autorizzazioni, esistono tre percorsi. Per impianti inferiori a 5 megawatt su aree industriali, discariche e cave è sufficiente l’attività libera. La procedura abilitativa semplificata copre gli impianti fino a 12 megawatt in aree idonee, nonché gli impianti a terra da 5 a 15 megawatt su aree industriali; si considera concessa dopo 30 giorni, dopo 45 giorni se sono necessari consensi comunali e dopo 60 giorni se viene convocata una conferenza di servizio – a condizione che nessuna autorità di tutela si opponga in modo motivato. Tutto il resto rientra nell’ambito dell’Autorizzazione Unica, che per gli impianti da 1 a 300 megawatt è di competenza della Regione, con un termine di 120 giorni a partire dalla prima riunione della conferenza di servizio, ridotto di un terzo in aree idonee; se il procedimento si svolge come procedimento ambientale combinato, la durata massima prevista dalla legge è di due anni.

Altri tre punti la riguardano direttamente in qualità di locatore. L’autorizzazione obbliga il gestore a versare al Comune una compensazione territoriale o ecologica compresa tra l’1 e il 4 per cento del valore economico della produzione prevista, nonché a fornire garanzie finanziarie per lo smantellamento, che devono essere presentate entro 120 giorni dal rilascio dell’autorizzazione – in caso contrario, l’autorizzazione decade. Nel caso dell’agro-fotovoltaico, il Comune verifica per cinque anni se l’area sia ancora utilizzabile a fini agro-pastorali; la sanzione da 1.000 a 100.000 euro ricade anche sul proprietario dell’impianto, il che suggerisce l’inserimento di una clausola di esonero nel contratto. Due date di riferimento sono determinanti per i casi preesistenti: i procedimenti già avviati al 16 maggio 2024 o per i quali era già stato rilasciato un titolo non rientrano nel divieto; i procedimenti la cui documentazione era già stata esaminata integralmente al 22 novembre 2025 proseguono secondo la vecchia normativa sulle aree idonee.

Perché Logic Energy

Il gruppo progetta, realizza e gestisce impianti fotovoltaici in Germania e in Italia; la Spagna è il terzo mercato. Verifichiamo la vostra superficie per quanto riguarda l’allacciamento alla rete, l’idoneità e il potenziale di rendimento e vi comunichiamo anche se non è adatta. Per la valutazione fiscale e giuridica vi mettiamo in contatto con consulenti indipendenti – non perché non conosciamo le questioni, ma perché la risposta deve essere adeguata alla vostra situazione e non alla nostra offerta.

Domande frequenti sul contratto di locazione fotovoltaica per ettaro

Fonti